Qu’est-ce que cela implique ? Chacun des acquéreurs paie un prix inférieur à celui de la pleine propriété, de l’ordre de 60% pour la nue-propriété et de 40% pour l’usufruit.

Pendant la durée de l’usufruit temporaire :

• L’usufruitier recueille les revenus de la location du bien, supporte les charges (*) du bien et en paye la taxe foncière. Il subit l’imposition des revenus de la location et la valeur du bien entre dans son assiette ISF.
• Le nu-propriétaire ne supporte aucune charge (*), il est libéré des soucis liés à la location du bien et ne subit aucune imposition au titre du bien mais il ne perçoit pas de loyers.

Au terme de l’usufruit temporaire :

• L’usufruitier doit restituer le bien, dont il devra avoir conservé la substance conformément à sa destination usuelle; il en aura joui en bon père de famille, c’est-à-dire en propriétaire soigneux et diligent.
• Le démembrement prend fin. La pleine propriété est reconstituée dans le chef du nu-propriétaire, sans formalité particulière, sans qu’il ait à débourser un supplément de prix ni à acquitter de droits.

L’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble permet au nu-propriétaire de devenir plein propriétaire, au terme de l’usufruit temporaire, en ayant payé un prix inférieur (il sera souvent de l’ordre de 60% du prix en pleine propriété). A capacité de financement égale, il peut ainsi accéder à des biens plus importants, mieux situés ; ou encore acquérir plusieurs biens au lieu d’un seul et donc de répartir les risques et de rendre possible une revente partielle de l’investissement, dans le cas où un besoin de liquidités apparaîtrait. En contrepartie il renonce, temporairement, à percevoir un loyer pendant la durée de l’usufruit.
L’achat en nue-propriété permet dès lors d’envisager des stratégies d’investissement différentes, en fonction des objectifs patrimoniaux de l’investisseur : pour la constitution du patrimoine immobilier et pour sa transmission aux ayants droit (donation ou succession).
Comme toute opération d’investissement, l’acquisition en nue-propriété passe par une analyse de la situation patrimoniale et l’identification des objectifs de l’investisseur. Khi-Deux Finance est en mesure de vous apporter le conseil dont vous avez besoin et de vous orienter ensuite vers des partenaires de qualité.
Interrogez-nous sur l’investissement immobilier en nue-propriété, sur ses aspects juridiques et économiques, sur son intérêt patrimonial et ses spécificités fiscales (plus values, droits de mutation à titre gratuit en matière de donations ou de succession.

contact@khi-deuxfinance.fr

(*) L’article 605 du code civil met à la charge du nu-propriétaire, les « grosses réparations », énumérées de façon limitative à l’article 606 du même code. Toutefois, ces charges peuvent être conventionnellement supportées par l’usufruitier.

Et les raisons d’être inquiet n’ont pas disparu, loin s’en faut ! Aux incertitudes des marchés d’actions se sont ajoutées les craintes sur les marchés obligataires : crise grecque, endettement des états en général et des Etats-Unis en particulier, …

Les placements monétaires quant à eux sont encore peu rémunérés (malgré la hausse annoncée du taux du Livret A). Alors que faire ?

Soyons clairs ! Les marchés financiers (actions et obligations) sont incontournables. Plus que jamais, il faut être sélectif dans le choix des actifs et, surtout, diversifier, diversifier et diversifier. La diversification des investissements doit se faire tout d’abord à l’intérieur d’une classe d’actifs, mais aussi par la répartition entre différentes classes d’actifs.

L’autre classe d’actifs qui a le plus souvent la faveur de nombreux investisseurs est l’immobilier. L’immobilier présente aussi l’avantage d’être un bien tangible et non une petite participation dans une activité économique (une action), ou une créance sur une société ou un état (obligation). Cela a un aspect rassurant.

Mais au lieu d’investir sans limites dans l’immobilier, on peut peut-être s’intéresser aussi à d’autres investissements plus tangibles que les actions ou obligations. On peut citer l’or et d’autres matières premières ou encore certains la production d’énergie verte. Dans des proportions limitées, bien sûr, en respectant la sacro-sainte règle de la diversification !

Souvent, c’est un investissement dans le cadre du dispositif de défiscalisation Girardin industriel qui sera proposé aux candidats-investisseurs. Comme tous les dispositifs de défiscalisation, c’est l’incidence espérée sur le montant des impôts qui est mise en avant, en oubliant un peu trop qu’il s’agit avant tout d’un investissement qui doit générer un rendement par l’exercice d’une activité économique, indépendamment de toute économie d’impôt.

Les produits de défiscalisation qui sont proposés sur le marché (on notera qu’on parle de produits de défiscalisation et non d’investissements industriels !), parce qu’ils privilégient le « montage » fiscal, peuvent parfois conduire à sous-estimer ou à méconnaître les risques liés à ces investissements.

Pourtant des solutions simples sont disponibles sur le marché, qui permettent d’en revenir aux fondamentaux de l’investissement :

-          L’investisseur achète un bien réel, tangible et identifié, des panneaux photovoltaïques faisant partie d’une centrale électrique, et une tranche de production d’énergie verte ;

-          Les centrales électriques sont situées en France métropolitaine ;

-          Les panneaux sont loués à l’exploitant de la centrale pour une durée de 20 ans. L’exploitant est titulaire d’un contrat de vente d’électricité à EDF, de même durée, à un tarif fixé.

-          L’investisseur perçoit un loyer de 8.2% par an.

Le revenu de la location de ces panneaux est « un bénéfice provenant de l’exercice d’une profession commerciale, industrielle ou artisanale », au sens de l’article 34 du Code général des impôts et, à ce titre, entre dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels le Commerciaux), avec deux implications concrètes ; récupération de la TVA sur le bien et imputation de l’amortissement du bien. La fiscalité applicable est de droit commun (en dehors des dispositifs spécifiques) et présente un intérêt certain.

Objet d’investissement tangible, simplicité, transparence, sécurité élevée.