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L’immobilier en nue-propriété

Les notions de nue-propriété et d’usufruit sont souvent associées aux donations et aux successions. Les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants, en réservant l’usufruit à leur propre profit. Ou bien, le conjoint survivant  reçoit l’usufruit d’un bien dont la nue-propriété est dévolue aux enfants du défunt.
Mais, le démembrement de propriété (séparation des droits de nue-propriété et d’usufruit) existe aussi en dehors du cadre successoral. On s’intéressera ici à l’investissement immobilier sous forme de nue-propriété. Au lieu d’acquérir un bien immobilier en pleine propriété, l’investisseur n’en achètera que la nue-propriété, l’usufruit du bien étant acheté par un tiers pour une durée limitée dans le temps (souvent pour 15 ans).

Qu’est-ce que cela implique ? Chacun des acquéreurs paie un prix inférieur à celui de la pleine propriété, de l’ordre de 60% pour la nue-propriété et de 40% pour l’usufruit.

Pendant la durée de l’usufruit temporaire :

• L’usufruitier recueille les revenus de la location du bien, supporte les charges (*) du bien et en paye la taxe foncière. Il subit l’imposition des revenus de la location et la valeur du bien entre dans son assiette ISF.
• Le nu-propriétaire ne supporte aucune charge (*), il est libéré des soucis liés à la location du bien et ne subit aucune imposition au titre du bien mais il ne perçoit pas de loyers.

Au terme de l’usufruit temporaire :

• L’usufruitier doit restituer le bien, dont il devra avoir conservé la substance conformément à sa destination usuelle; il en aura joui en bon père de famille, c’est-à-dire en propriétaire soigneux et diligent.
• Le démembrement prend fin. La pleine propriété est reconstituée dans le chef du nu-propriétaire, sans formalité particulière, sans qu’il ait à débourser un supplément de prix ni à acquitter de droits.

L’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble permet au nu-propriétaire de devenir plein propriétaire, au terme de l’usufruit temporaire, en ayant payé un prix inférieur (il sera souvent de l’ordre de 60% du prix en pleine propriété). A capacité de financement égale, il peut ainsi accéder à des biens plus importants, mieux situés ; ou encore acquérir plusieurs biens au lieu d’un seul et donc de répartir les risques et de rendre possible une revente partielle de l’investissement, dans le cas où un besoin de liquidités apparaîtrait. En contrepartie il renonce, temporairement, à percevoir un loyer pendant la durée de l’usufruit.
L’achat en nue-propriété permet dès lors d’envisager des stratégies d’investissement différentes, en fonction des objectifs patrimoniaux de l’investisseur : pour la constitution du patrimoine immobilier et pour sa transmission aux ayants droit (donation ou succession).
Comme toute opération d’investissement, l’acquisition en nue-propriété passe par une analyse de la situation patrimoniale et l’identification des objectifs de l’investisseur. Khi-Deux Finance est en mesure de vous apporter le conseil dont vous avez besoin et de vous orienter ensuite vers des partenaires de qualité.
Interrogez-nous sur l’investissement immobilier en nue-propriété, sur ses aspects juridiques et économiques, sur son intérêt patrimonial et ses spécificités fiscales (plus values, droits de mutation à titre gratuit en matière de donations ou de succession.

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(*) L’article 605 du code civil met à la charge du nu-propriétaire, les « grosses réparations », énumérées de façon limitative à l’article 606 du même code. Toutefois, ces charges peuvent être conventionnellement supportées par l’usufruitier.